폐교 활용 공공임대주택 프로젝트의 필요성과 한계

사람이 머무를 수 있어야 마을도 살아난다

지방과 농촌 지역의 공동화 현상이 심화되면서, ‘누가 이곳에 살 것인가’라는 질문은 지역 재생의 핵심 과제로 떠오르고 있다. 특히 고령화와 인구 유출이 지속되는 상황에서, 빈집보다 더 먼저 등장하는 것이 바로 폐교된 학교다. 이들 폐교는 지역 중심 시설이 사라졌다는 의미일 뿐만 아니라, 지역의 교육, 경제, 정주 기반이 약화되고 있다는 신호이기도 하다. 이런 가운데 최근 일부 지자체와 LH공사 등 공공기관은 폐교를 리모델링하거나 그 부지를 활용해 공공임대주택을 조성하는 시도를 진행하고 있다.

 

 

이는 단순한 공간 재활용을 넘어, 귀농·귀촌 인구 유입, 청년 정착, 고령자 돌봄 주거 등의 다양한 목적을 함께 담은 복합형 정주 기반 구축 전략으로 주목받고 있다. 본 글에서는 폐교 활용 공공임대주택 프로젝트가 왜 필요한지, 그 사회적·정책적 의미를 살펴보고, 실제 추진 과정에서 어떤 한계와 과제가 존재하는지를 구체적으로 분석한다. 폐교에 사람이 다시 머무를 수 있어야, 마을에도 다시 생명이 돈다.

 

폐교를 공공임대주택으로 활용해야하는 이유

폐교를 공공임대주택으로 활용해야 하는 가장 큰 이유는, 지방 농촌 지역의 주거 기반 미비 문제 때문이다. 청년, 귀농·귀촌 희망자, 이주노동자, 은퇴 고령층 등 다양한 인구 유입 대상자는 많지만, 정작 이들이 거주할 저렴하고 안정적인 주택 공급은 절대적으로 부족하다. 기존 농가주택은 고령자 중심으로 유지되며, 빈집은 노후화돼 수리비 부담이 크고, 신규 주택 건설은 토지 확보와 기반시설 공사 문제로 진척이 느리다. 반면 폐교는 이미 일정 면적의 부지를 확보하고 있으며, 급식실, 교실, 체육관 등 다양한 공간이 존재해 소규모 주거 유닛으로의 전환 가능성이 높다. 실제로 전남의 한 시범 마을에서는 2022년 폐교된 초등학교를 리모델링해 8가구 규모의 임대형 청년주택을 조성하고, 커뮤니티 공간과 공용 주방, 창업지원실을 함께 운영하며 정착률 80% 이상을 기록한 바 있다. 이는 폐교가 단지 건축 자산이 아니라, 사람이 머물 수 있는 거점으로 재생될 수 있음을 보여주는 사례다. 따라서 주거 공급이 필요한 농촌과 유휴자산이 넘치는 현실을 연결하는 현실적 대안으로 폐교 활용 공공임대주택 모델은 충분한 가치가 있다.

 

제도적 걸림돌과 지역사회 갈등의 가능성

폐교를 공공임대주택으로 전환하는 과정에는 여러 현실적 한계가 존재한다. 우선 가장 큰 문제는 법적·행정적 전환 장벽이다. 대부분의 폐교는 교육청 소유로 분류되며, 이를 주거용도로 변경하려면 교육부 승인, 재산 용도 변경, 건축법상 용도 전환 절차를 모두 거쳐야 한다. 이 과정은 최소 수개월에서 수년이 소요되며, 지자체나 공공기관이 추진 동력을 잃는 경우가 많다. 둘째, 지역 주민의 반발 가능성도 존재한다. 폐교는 원래 마을 공동체의 상징이었기에, 외부인이 거주하게 되면 문화적 충돌이나 거주민 간 갈등이 발생할 수 있다. 특히 일부 고령 주민들은 “학교 자리에 남이 들어오는 것 자체가 불편하다”고 호소하며, 마을의 정체성 훼손을 우려하는 경우도 있다. 셋째, 리모델링 자체의 기술적 한계도 있다. 폐교 건물은 주거를 전제로 지어진 구조가 아니므로, 단열, 방음, 채광, 위생 설비 등에서 실질적 개선 비용이 상당히 크다. 이를 감당하지 못한 일부 프로젝트는 사업이 중단되거나, 주택의 질이 낮아 정착률이 저조해지는 문제도 겪는다. 따라서 폐교를 임대주택으로 전환하려면, 행정·기술·사회적 맥락을 함께 고려한 통합적 설계가 반드시 필요하다.

 

주거를 넘어 ‘삶의 거점’으로 만드는 전략

폐교 활용 공공임대주택 프로젝트가 성공적으로 자리 잡기 위해서는 단순한 주거 공급을 넘어, 삶의 질을 보장할 수 있는 정주 생태계 구성 전략이 병행되어야 한다. 첫째, 법제도 개선이 필수다. 일정 기간 이상 활용되지 않은 폐교에 대해서는 공공용 전환 또는 복합용도 개발 허용을 간소화하는 특별 조항을 마련해야 한다. 둘째, 물리적 공간 설계는 단순 임대 주택이 아닌, 공유 공간과 창업지원, 문화 교류 기능이 결합된 복합 커뮤니티 주거 모델로 전환할 필요가 있다. 셋째, 지역 주민과 이주민 간의 관계 맺기를 촉진할 수 있는 중간지원조직의 역할 강화가 중요하다. 예컨대 마을 환영 프로그램, 세대통합 워크숍, 주민-이주민 협업 프로젝트 등을 통해 상호 이해를 유도하고 지역 내 사회적 갈등을 완화하는 구조가 필요하다. 마지막으로, 입주민이 장기적으로 머물며 지역 경제와 공동체에 기여할 수 있도록, 지역 농업, 교육, 복지와 연결된 맞춤형 일자리 연계 시스템이 뒷받침돼야 한다. 폐교는 단지 주택이 부족한 곳에 빈 건물이 있다는 이유로 선택되어선 안 된다. 그 공간은 사람이 살아가고, 관계를 맺고, 마을과 함께 자라나는 ‘삶의 인프라’로 설계되어야 한다. 그렇게 될 때, 폐교는 다시 한 번 지역을 살리는 공간으로 거듭날 수 있다.