폐교를 리모델링한 게스트하우스, 지속 가능한 지역 관광 모델인가?

폐교가 잠자리로 바뀌는 기적

도시화와 인구 감소로 인해 전국 곳곳에서 초등학교와 중학교가 문을 닫고 있다. 특히 농산어촌 지역의 폐교는 물리적 공간뿐 아니라 공동체의 기억까지 함께 멈추게 만든다는 점에서 지역 소멸의 상징으로 여겨져 왔다. 하지만 최근, 이러한 폐교를 게스트하우스로 리모델링해 운영하는 사례가 각 지자체를 중심으로 등장하고 있다. 기존 학교의 공간은 건축적으로 안정적이고, 운동장과 교실, 교무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 구조를 가지고 있어 게스트하우스 전환에 유리하다는 장점이 있다.

 

 

게다가 이들은 단순한 숙박 공간이 아니라, 지역 정체성을 담은 여행 콘텐츠, 마을 주민과의 교류, 로컬 푸드 체험 등이 결합된 체류형 지역 관광 플랫폼으로 발전하고 있다. 특히 학교라는 장소가 주는 향수와 교육적 의미는 도시 관광객에게 특별한 경험을 제공하며, SNS를 통해 입소문이 퍼지면서 점점 더 많은 폐교 게스트하우스가 생겨나고 있다. 이 글에서는 폐교 게스트하우스가 어떤 배경에서 시작되었는지, 실제 운영 방식은 어떠하며, 지역 관광에 어떤 긍정적 또는 부정적 영향을 미치고 있는지를 면밀히 분석하고자 한다. 나아가, 이 모델이 과연 지속 가능한 지역 관광 구조로 확장 가능성이 있는지에 대해서도 함께 평가해본다.

 

폐교 게스트하우스 조성 사례와 공간 활용 전략

전국적으로 운영되고 있는 폐교 게스트하우스는 지역마다 운영 방식과 테마가 다르다. 예를 들어 강원도 정선의 A 게스트하우스는 1970년대에 폐교된 초등학교를 1년간 리모델링해 오픈했으며, 과거 교실을 각각 다른 테마의 객실로 전환하고, 교장실은 카페로, 운동장은 야외 바비큐장으로 활용하고 있다. 전라남도 고흥의 B 게스트하우스는 바닷가 폐교를 리모델링해 가족 단위 여행객을 위한 독채형 숙소로 제공하며, 인근 어촌체험 프로그램과 연계해 여행의 몰입도를 높였다. 이러한 사례의 공통점은 단순한 숙박 기능을 넘어 지역의 역사, 풍경, 문화 체험을 함께 제공한다는 데 있다. 또한, 운영주체가 민간기업, 마을 주민, 사회적기업 등으로 다양화되며, 각자의 방식으로 로컬 콘텐츠와 숙박 비즈니스를 결합하고 있다는 점도 눈에 띈다. 공간적으로는 교실 구조를 살리면서도 단열, 조명, 내부 구조를 현대식으로 재배치해 쾌적함을 유지하고 있고, 과거 칠판, 교복, 나무 책상 등을 소품으로 활용해 ‘시간을 머무는 장소’라는 콘셉트를 구현하고 있다. 이러한 공간 구성은 단순히 잠을 자는 곳이 아닌 지역과 연결되는 여행의 일부로 기능하면서 차별화된 여행 경험을 제공하는 데 기여하고 있다.

 

지역경제와 공동체에 미치는 파급 효과

폐교 게스트하우스는 지역 경제 활성화에도 일정한 기여를 하고 있다. 우선, 장기 공실 상태였던 폐교가 관광 자원으로 활용되며 관리 비용이 줄고, 유휴공간이 수익 창출 기반으로 전환되는 효과가 있다. 또한, 게스트하우스 인근의 식당, 마트, 카페, 농산물 직판장 등 지역 상권에 유동 인구가 늘면서 매출이 증가하고 있다. 실제로 충북 제천의 한 폐교 게스트하우스는 1년 기준 약 1,200명의 숙박객을 유치했으며, 이로 인해 마을 내 음식점과 카페의 월 매출이 평균 30% 이상 증가했다는 통계도 있다. 여기에 그치지 않고, 마을 주민이 게스트하우스의 운영 인력이나 체험 프로그램 강사로 참여함으로써 지역 내 일자리 창출과 소득 보전 효과도 일부 나타나고 있다. 다만, 일부 지역에서는 주민과 외지 사업자 간의 이익 배분 문제, 외지 관광객 유입으로 인한 생활 환경 변화 등 갈등도 발생하고 있다. 예컨대 주차 공간 부족, 쓰레기 처리 문제, 관광객의 소음 민원 등이 그 예이다. 이러한 갈등은 주민이 초기 기획 단계부터 운영에 함께 참여하는 구조를 통해 어느 정도 완화할 수 있으며, 지자체의 역할도 중요하다. 단순 임대보다 지속가능한 운영 파트너십과 행정 지원 체계가 필요하다.

 

지속 가능한 지역 관광 모델로서의 가능성과 과제

폐교를 활용한 게스트하우스 모델은 단순한 관광 숙소 이상의 의미를 지닌다. 학교라는 공간이 갖는 감성적 가치, 교육적 상징성, 공동체의 기억이 결합되어 스토리텔링 기반의 차별화된 관광 자산이 될 수 있기 때문이다. 그러나 이 모델이 장기적으로 지속 가능하기 위해서는 몇 가지 조건이 필요하다. 첫째, 철저한 콘텐츠 기획이다. 단순히 폐교를 숙소로 리모델링했다고 해서 경쟁력을 갖출 수 있는 것은 아니다. 지역의 자연, 역사, 산업, 인물 등과 연결된 체험 콘텐츠가 함께 개발되어야 한다. 둘째, 운영 주체의 전문성 강화가 필요하다. 관광과 숙박 산업은 계절 편차와 외부 변수에 취약한 만큼, 전문적인 예약 시스템 운영, 마케팅 전략, 고객 대응이 중요하다. 셋째, 주민 참여형 구조 확립이 핵심이다. 단순 고용이 아닌, 공동 운영 또는 수익 배분 방식으로 구조화될 때 주민들의 장기적 참여와 지지가 가능하다. 넷째, 정책적 지원도 필요하다. 특히 초기 시설 리모델링 비용, 인증제 도입, 공공 캠페인 연계 등은 지자체와 문화관광 관련 기관의 지원이 중요한 역할을 한다. 현재 폐교 게스트하우스는 전국에 약 40여 곳 이상 분포되어 있으며, 점차 체험형 관광과 연계되며 성장하고 있다. 이 모델은 지역과 여행자가 만나는 지점에서 새로운 공동체와 경제 흐름을 창출하는 실험 공간이다. 그리고 이 실험은, 올바른 설계와 협력 구조가 마련된다면 충분히 지속 가능한 지역 관광 모델로 확장될 수 있다.